每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

在官網介紹中，企業觀察南山控股（SZ002314，企業觀察股價2.25元，企業觀察市值60.93億元）“系一家以現代高端倉儲物流為戰略性業務，企業觀察以房地產開發為支撐性業務，企業觀察以產城綜合開發為培育性業務的企業觀察杏彩體育官網入口綜合性上市企業集團。”

雖然對(dui)外強(qiang)調倉儲物(wu)流為(wei)戰略性(xing)業(ye)(ye)務，企(qi)業(ye)(ye)觀(guan)(guan)察(cha)但拆解過往年(nian)(nian)報來看，企(qi)業(ye)(ye)觀(guan)(guan)察(cha)房地產(chan)業(ye)(ye)務仍然是(shi)企(qi)業(ye)(ye)觀(guan)(guan)察(cha)南山控(kong)(kong)股營收的(de)絕對(dui)主力。年(nian)(nian)報顯示，企(qi)業(ye)(ye)觀(guan)(guan)察(cha)2023年(nian)(nian)南山控(kong)(kong)股房地產(chan)業(ye)(ye)務的(de)企(qi)業(ye)(ye)觀(guan)(guan)察(cha)營收占(zhan)比(bi)超過60%，達到62.45%；而倉儲物(wu)流業(ye)(ye)務的(de)企(qi)業(ye)(ye)觀(guan)(guan)察(cha)營收占(zhan)比(bi)僅(jin)為(wei)15.10%。

值得注意的企業觀察是，在行業整體下行之下，企業觀察2023年南山控股的企業觀察房地產銷售額卻逆勢增長，累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%。杏彩體育官網app但即便如此，南山控(kong)股(gu)的營(ying)收和歸母凈利潤仍雙雙下(xia)降(jiang)。

在(zai)4月18日(ri)舉行的(de)南山(shan)控股業(ye)績會上，南山(shan)控股董(dong)事(shi)長楊國林在(zai)回應《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者以投資者身(shen)份的(de)提(ti)(ti)問時(shi)表示(shi)，凈利潤下(xia)降主要系經減(jian)(jian)值(zhi)測試，公司(si)部分房地產(chan)項(xiang)目存在(zai)減(jian)(jian)值(zhi)跡(ji)象，計(ji)提(ti)(ti)減(jian)(jian)值(zhi)準備同比增加。同時(shi)，公司(si)房地產(chan)業(ye)務(wu)本期交付(fu)項(xiang)目計(ji)提(ti)(ti)的(de)稅費增加。

房地產銷售額逆勢增長，營收及凈利潤雙降

報告期內，南(nan)山控股(gu)房地產開發業務先后進入15個(ge)(ge)城市(shi)，累計(ji)開發項(xiang)(xiang)目(mu)68個(ge)(ge)，在(zai)售項(xiang)(xiang)目(mu)40個(ge)(ge)；累計(ji)可運營項(xiang)(xiang)目(mu)（含籌備(bei)）20個(ge)(ge)，對外輕資產運營輸出項(xiang)(xiang)目(mu)3個(ge)(ge)。

得益于持續深耕長三角、杏彩體育官網登錄注冊成渝等地區，南山(shan)控股2023年房(fang)地產銷(xiao)售(shou)業(ye)績(ji)實(shi)現逆勢增長，累計(ji)實(shi)現全(quan)口(kou)徑銷(xiao)售(shou)金額(e)173.7億元，同比增長15.8%；權(quan)益銷(xiao)售(shou)金額(e)121.3億元，同比增長60.7%；合(he)并報表(biao)范圍(wei)內項目(mu)累計(ji)實(shi)現并表(biao)口(kou)徑銷(xiao)售(shou)金額(e)96.6億元，同比增長142.1%。

在克(ke)而瑞發(fa)布的(de)《2023年(nian)中國房地(di)產企業銷(xiao)售TOP200排行榜》上，南(nan)山控股的(de)全口徑(jing)銷(xiao)售額排名為第(di)73位(wei)，權益銷(xiao)售額排名為第(di)88位(wei)。

但即便如此(ci)，南(nan)山控股(gu)的(de)營收(shou)和歸母凈(jing)(jing)利(li)潤仍雙(shuang)雙(shuang)下降。報告期(qi)內(nei)，南(nan)山控股(gu)實現(xian)營業收(shou)入(ru)120.57億(yi)元，同比(bi)減(jian)少0.77%；歸屬于上市公司股(gu)東的(de)凈(jing)(jing)利(li)潤1.47億(yi)元，同比(bi)減(jian)少78.41%；經(jing)營活動(dong)產(chan)生(sheng)的(de)現(xian)金(jin)流量凈(jing)(jing)額57.01億(yi)元，同比(bi)增加352.62%，

對于(yu)凈利潤下(xia)滑，楊國林在(zai)業(ye)績(ji)會(hui)上表示，主要系(xi)經(jing)減值測試，公司(si)部分房地(di)產項目存在(zai)減值跡象(xiang)，計提(ti)減值準(zhun)備同比增加。同時，公司(si)房地(di)產業(ye)務本(ben)期交付(fu)項目計提(ti)的稅(shui)費增加。

“公司2023年度(du)計(ji)提(ti)各項資產(chan)減值準備(bei)5.93億(yi)元，減少2023年度(du)歸屬于(yu)上市(shi)公司股東凈(jing)利潤5.88億(yi)元。房地產(chan)開(kai)發業務的存貨跌(die)價準備(bei)主要(yao)涉及武(wu)漢、東莞、都江堰(yan)地區(qu)部分(fen)項目(mu)。”楊國林表示，2023年全國房地產(chan)市(shi)場(chang)依然處于(yu)底部調整階段，公司基(ji)于(yu)現有項目(mu)銷售情況及市(shi)場(chang)表現，房地產(chan)業務按照可變現凈(jing)值與成本(ben)孰低方(fang)法(fa)進行存貨減值測試。

在(zai)拿地(di)(di)方面，南(nan)(nan)山控股(gu)選擇聚焦核心城市，以收定(ding)投。2023年全(quan)年，南(nan)(nan)山控股(gu)通過(guo)(guo)招拍掛方式獲(huo)取揚州江都(dou)、上海嘉定(ding)南(nan)(nan)門2宗土地(di)(di)，新增優質貨(huo)值(zhi)約45.6億(yi)元，不過(guo)(guo)年報(bao)顯示，在(zai)南(nan)(nan)山控股(gu)大(da)本營粵港澳大(da)灣區的剩余(yu)可(ke)開發建筑(zhu)面積已經為零。

值得一提(ti)的是(shi)，2023年(nian)南(nan)山控股在房地產開發業務(wu)方面強化內生資(zi)金(jin)管控，優化債務(wu)久期結構，降低(di)綜(zong)合融資(zi)成本，南(nan)山地產“三道紅線”指標維持綠檔(dang)。

倉儲物流業務毛利率近50%，推進REITs項目上市

相較于(yu)市場(chang)化房(fang)企，探索地產(chan)業務(wu)之外(wai)的多元(yuan)化發(fa)展，背靠國資(zi)的南山控股某種程度上具有天然優(you)勢，通過重組布局了(le)物流、地產(chan)和產(chan)城開發(fa)業務(wu)。

2015年(nian)，南山(shan)控股發(fa)行(xing)股份購買(mai)資產(chan)(chan)(chan)重大(da)資產(chan)(chan)(chan)重組完成后(hou)，房地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)業(ye)務(wu)成為公司新(xin)增主營業(ye)務(wu)之(zhi)一(yi)；2018年(nian)，南山(shan)控股發(fa)行(xing)A股股份換股吸收合并深基地(di)重大(da)資產(chan)(chan)(chan)重組事項實施完畢(bi)，倉儲物流(liu)業(ye)務(wu)成為公司新(xin)增主營業(ye)務(wu)之(zhi)一(yi)。

然(ran)而經歷多年(nian)發展和資源扶持，被南山控股(gu)排(pai)在業(ye)(ye)務首位、提列為戰略(lve)性業(ye)(ye)務的倉儲物(wu)流，依舊在行業(ye)(ye)二梯(ti)隊徘徊。2023年(nian)，南山控股(gu)旗下的寶灣(wan)物(wu)流實現營業(ye)(ye)收(shou)(shou)入(ru)18.36億元，同比(bi)增長13.1%，占(zhan)全年(nian)營收(shou)(shou)比(bi)重約15%，相較2019年(nian)、2020年(nian)營收(shou)(shou)占(zhan)比(bi)有(you)所(suo)提升。

南(nan)山控股管理層在業績會上(shang)坦言(yan)，寶(bao)(bao)灣物流(liu)市場份額目前保持(chi)在第二梯(ti)隊前列的水平(ping)。截(jie)至(zhi)2023年12月底，寶(bao)(bao)灣物流(liu)在全國(guo)范圍內擁有或管理82個(ge)智(zhi)慧物流(liu) 園區，運(yun)營、管理和規劃(hua)在建(jian)（含待(dai)建(jian)項目）倉(cang)儲面積逾960萬平(ping)方米。

對于寶灣物流的(de)營(ying)收增長(chang)原因，管理層在(zai)業績會上(shang)解(jie)釋(shi)稱，主(zhu)要(yao)是原有園(yuan)區(qu)(qu)穩定運營(ying)以及(ji)新(xin)園(yuan)區(qu)(qu)投入使(shi)用且運營(ying)情況(kuang)良好(hao)，租金收入穩步提升。2023年實(shi)現經營(ying)凈(jing)現金流11.87億元，同比(bi)下降10.4%，剔(ti)除政府(fu)增值稅留(liu)抵退稅款(kuan)影響后(hou)，同比(bi)上(shang)升30.37%。

記者(zhe)注意到，雖(sui)然倉儲(chu)物(wu)流(liu)業(ye)務和產(chan)(chan)城(cheng)綜合開發業(ye)務的營(ying)收占比較低(di)，但卻是南山控(kong)股利潤貢獻(xian)的主力。2023年(nian)，南山控(kong)股的倉儲(chu)物(wu)流(liu)實現毛利率(lv)近50%，同比增長(chang)1.6%；產(chan)(chan)城(cheng)綜合開發業(ye)務實現毛利率(lv)25%，同比下降5.2%。而房地產(chan)(chan)業(ye)務的毛利率(lv)僅為16.9%。

值得一提的是，倉儲(chu)(chu)物(wu)(wu)流REITs在近年來發(fa)展(zhan)迅速，成為資本市場關(guan)注的焦點。南(nan)山(shan)控股(gu)也在積(ji)極參與REITs市場，南(nan)山(shan)控股(gu)寶灣物(wu)(wu)流公募REITs項(xiang)目(mu)于2023年12月獲(huo)證監會、深交所受(shou)理，目(mu)前尚(shang)在問詢階(jie)段。但與同期申報項(xiang)目(mu)相比，南(nan)山(shan)控股(gu)物(wu)(wu)流REITs的進展(zhan)似乎未能(neng)達到投(tou)資者預期，如同期申報的華夏深國(guo)際(ji)倉儲(chu)(chu)物(wu)(wu)流REITs已經于4月2日注冊(ce)生效。

在業績會上，有投資者詢問南(nan)山控(kong)股(gu)(gu)寶(bao)灣物流公(gong)募REITs進展，及如何以此為(wei)基(ji)礎為(wei)股(gu)(gu)東創造價(jia)值。南(nan)山控(kong)股(gu)(gu)管理層(ceng)回應稱，寶(bao)灣物流基(ji)礎設施公(gong)募REITs申報發行(xing)工作正按計劃進行(xing)中，具體進展情況，公(gong)司將按照(zhao)相關規定及時履行(xing)信息披露(lu)義務。

對于在新(xin)的市(shi)場形勢(shi)下，如(ru)何(he)平衡房地(di)(di)產業(ye)(ye)、倉儲物流、產業(ye)(ye)園以及(ji)新(xin)能源業(ye)(ye)務的均衡發(fa)展，以及(ji)后(hou)期是否(fou)會(hui)減少地(di)(di)產業(ye)(ye)務布(bu)局(ju)，楊國林(lin)在業(ye)(ye)績會(hui)上(shang)表示，公司(si)(si)已形成以現代高端倉儲物流為(wei)戰(zhan)略性(xing)主(zhu)業(ye)(ye)、以房地(di)(di)產開(kai)發(fa)為(wei)支撐性(xing)主(zhu)業(ye)(ye)、以產城(cheng)綜合開(kai)發(fa)為(wei)培育(yu)性(xing)主(zhu)業(ye)(ye)的發(fa)展布(bu)局(ju)。“公司(si)(si)戰(zhan)略轉型(xing)是個系統工程，非一朝一夕可達，公司(si)(si)將努(nu)力平衡好短(duan)中(zhong)長期利(li)益，在發(fa)展中(zhong)調結構，有序(xu)推動公司(si)(si)高質(zhi)量發(fa)展和產業(ye)(ye)深化(hua)轉型(xing)。”

封(feng)面(mian)圖片(pian)來源：視(shi)頻中國-VCG41N1421461306